Imóveis em 2021: seguros e rentáveis

Qual o prazo ideal para receber o dinheiro investido de volta nos dias de hoje, considerando investir o capital num negócio seguro? Em primeiro lugar, você deve comparar o seu investimento com o investimento teoricamente mais seguro do País: títulos públicos.

No ano de 2020, o título menos atrativo rendeu quase 3% ao ano (0,25% ao mês), ou seja, se você aplicou R$ 200.000,00 nesse título, você obteve um rendimento de R$ 6.000,00 no ano. Esse título, assim como os demais investimentos, têm como referência a taxa SELIC, que atualmente é de 2% ao ano.

No exemplo acima, o valor investido levará 33 anos para voltar para você, se a taxa se mantiver em 3% ao ano. Embora seja um investimento muito seguro, é muito tempo para o dinheiro retornar, fazendo com que você procure opções de investimento mais rentáveis e, também, mais arriscadas.

Mas, se você deseja ganhar mais dinheiro, em menos tempo, e sem correr muito risco, você pode fazer o que muitos brasileiros estão fazendo: investir em imóveis. Além de serem tradicionalmente seguros e de se valorizarem com o tempo, os imóveis também são uma ótima fonte de renda. Os rendimentos de aluguel normalmente superam os rendimentos das aplicações de hoje – influenciadas pela baixa taxa SELIC – o que naturalmente fazem o seu dinheiro investido retornar mais rápido.

Você pode encontrar imóveis cujos alugueis representam uma rentabilidade (que chamamos de Cap Rate) de 6% ao ano (0,50% ao mês). Pode não parecer muito, e de fato há imóveis que rendam mais do que isso, mas um Cap Rate de “apenas” 6% ao ano já faz o seu dinheiro investido retornar duas vezes mais rápido do que o dinheiro investido no título mais seguro do País, considerando que o imóvel também é um investimento seguro.

Então, comparativamente, a rentabilidade de 6% ao ano é aceitável. Mas muitos investidores buscam um Cap Rate não menor do que 8% ao ano (0,67% ao mês), que permite o dinheiro investido retornar em cerca de 12 anos. Um prazo bem mais otimista do que muitas aplicações financeiras proporcionam. Os Fundos de Investimento Imobiliário, por exemplo, consideram um Cap Rate de 8% ao ano vantajoso.

Embora o mercado tenha seus critérios para classificar a rentabilidade de um investimento imobiliário, ela vai depender muito da estratégia de investimento que você vai adotar. Um imóvel pode gerar uma renda de aluguel menor do que o outro, mas em contrapartida pode se valorizar mais do que o último. Da mesma forma, ao final de um período determinado, seu patrimônio terá aumentado.

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O Imóvel como Investimento em tempos de Covid-19

O imóvel é, antes de qualquer coisa, um investimento. Mas muitas pessoas não costumam o enxergar dessa maneira, e sim como um bem de uso ou consumo. O famoso sonho da casa própria ilustra bem essa realidade. Ao mesmo tempo, outras pessoas têm os imóveis como um portfólio de investimentos, construído através de várias aquisições durante determinado período de tempo. É exatamente esse perfil que vai determinar se a casa própria será o único imóvel da vida da pessoa, ou se será apenas mais um de muitos. 

Até antes da pandemia, o hábito de enxergar o imóvel como um investimento vinha crescendo, basta ver a popularização dos FIIs (Fundo de Investimento Imobiliário). Essa mudança de comportamento já havia ampliado a perspectiva de valorização dos imóveis no longo prazo. Agora, a pandemia do Covid-19 está intensificando ainda mais essa tendência. O mercado de ações, que havia alcançado a marca de 1 milhão de investidores pessoa física no início do ano, virou o pesadelo dos mesmos em meados de Março, quando a Bovespa incorreu em grandes perdas consecutivas, fazendo o patrimônio acionário de muita gente perder a metade do seu valor em poucos dias. Ao mesmo tempo, a renda fixa está cada vez menos atrativa. Com a taxa de SELIC a 2,25% ao ano, o investidor comum está sujeito a ver suas aplicações perderem para a inflação. 

Diante desse cenário, as pessoas estão vendo os imóveis como a oportunidade de investir seu capital disponível, com segurança, sem sofrer com volatilidade, e ainda tendo a chance de obter um bom retorno no médio e longo prazo. Além de a valorização de um imóvel superar os ganhos gerados pelas aplicações de renda fixa, a crise econômica provocada pelo Covid-19 gerou oportunidades de compra a preços baixos, permitindo às pessoas investirem em um imóvel por um preço abaixo da média e assim turbinando os ganhos gerados pelo imóvel no longo prazo. Além disso, como a crise obrigou pessoas e empresas a venderem seus imóveis, elas agora estão pagando aluguel para proprietários de imóveis, ampliando ainda mais os ganhos para os investidores imobiliários.

A oportunidade que estamos vendo no mercado imobiliário é provavelmente uma das poucas que já vimos nos últimos vinte anos. É hora de comprar!

Imóveis são um bom investimento? Saiba mais sobre este mercado

A TAXA DE JUROS E A AFFORDABILITY

O COPOM – Comitê de Política Monetária – reduziu mais uma vez a taxa de juros (SELIC) no Brasil, de 2,25% para apenas 2,00% ao ano. É a menor taxa de juros da série histórica. A decisão foi tomada com o intuito de estimular uma recuperação mais rápida da economia diante da queda do PIB provocada pela pandemia do coronavírus no mundo.

Conforme havíamos comentado em uma publicação de agosto do ano passado, o setor imobiliário é um dos segmentos mais beneficiados num ambiente de juros baixos. Isso porque uma taxa SELIC menor também faz com que os bancos reduzam suas taxas de juros, tornando os empréstimos imobiliários mais baratos e acessíveis a um maior número de pessoas. Essa acessibilidade de tomar empréstimos é chamada de “affordability”, que nada mais é do que o poder de compra de uma pessoa e a sua capacidade financeira para contratar um financiamento. Essa capacidade é diretamente influenciada pela taxa de juros e pela renda per capita, que por sua vez estimulam os bancos a aumentar o prazo de financiamento, permitindo que as prestações diminuam e caibam no bolso de mais pessoas.

Relembrando, em 2001, a renda per capita brasileira anual era de R$ 7,5 mil e os juros para financiamento eram de 12,5% ao ano. Os bancos financiavam por no máximo 120 meses, exigindo uma renda mínima de R$ 15,3 mil por mês e com uma prestação inicial de R$ 4,6 mil. Imaginem que para um brasileiro comprar um imóvel na época era necessário ganhar, por mês, o dobro da renda per capita brasileira anual, ou melhor, ganhar 24,5 vezes mais que um brasileiro médio ganhava por mês.

Em 2014, nossa renda per capita anual já havia chegado aos R$ 27,2 mil e os juros a 8% ao ano. Os bancos já estavam financiando por até 420 meses e exigindo uma renda mínima de R$ 7,5 mil por mês, com uma prestação inicial custando a metade que a de 2001. Ou seja, para o brasileiro comprar um imóvel naquele ano, bastaria ganhar um salário mensal 3,3 vezes maior do que a renda média mensal brasileira. Percebam que uma simples redução dos juros e o crescimento do PIB aumentaram em mais de 7 vezes o poder de compra dos consumidores.

E agora, com a nova taxa de juros definida pelo COPOM? Bem, em 2019, a renda per capita brasileira alcançou R$ 34,7 mil anual. Assumindo que, devido à pandemia, o PIB brasileiro apresentará uma queda de cerca de 4% em 2020, nossa renda per capita anual será de aproximadamente R$ 33 mil. Com a taxa de juros dos financiamentos podendo chegar a 6% ao ano, a “affordability” aumentará ainda mais, permitindo que uma pessoa que ganhe até 2 vezes a renda média mensal brasileira possa assumir um empréstimo imobiliário. O que isso significa? Que milhões de pessoas a mais estarão aptas a financiar imóveis no Brasil nos próximos meses, criando condições de o País voltar a viver um período fantástico para investimentos imobiliários.

Quer saber mais sobre as tendências deste mercado e conhecer algumas das melhores opções de investimento do médio vale? Entre em contato! WhatsApp: bit.ly/schneider-whats